מיסוי הכנסות משכר דירה

מיסוי הכנסה של יחיד מהשכרת דירה למגורים בישראל

קיימים שלושה מסלולים למיסוי הכנסה של יחיד מהשכרת דירה למגורים בישראל:

1. מסלול פטור ממס (מלא או חלקי)
2. תשלום מס מופחת בשיעור של 10%
3. תשלום מס שולי.

משכיר דירה למגורים בישראל רשאי לבחור בכול אחת מהחלופות שלעיל, עבור כל אחת מן הדירות שהוא משכיר.

חלופה ראשונה – פטור ממס על הכנסות משכר דירה למגורים

תנאים לזכאות:

זכאות לפטור ממס הכנסה על הכנסות משכר דירה למגורים בישראל מותנה במספר תנאים מצטברים.

1. הנכס המושכר מיועד על פי טיבו לשמש למגורים.
2. הנכס אינו רשום בספרי העסק של המשכיר או אינה חייבת ברישום כאמור.
3. הדירה מושכרת לשוכר שהוא יחיד (למעט מקרים מסוימים).
4. השימוש בנכס ע"י השוכר הינו למגורים בלבד. באחריות המשכיר לקבל מהשוכר התחייבות בכתב, לגבי אופי השימוש בנכס, במסגרת הצהרה או במסגרת הסכם השכירות.

חישוב הפטור

1. פטור מלא – כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה למגורים אינו עולה בכול חודש במהלך השנה על "תקרת הפטור", יחול פטור מלא.
2. פטור חלקי – כאשר סכום ההכנסה החודשית גבוה מתקרת הפטור אך אינה עולה על כפל תקרה זו, יחול פטור חלקי.
   הפטור החלקי מחושב לפי הנוסחה שלהלן:
   A- שכר דירה שהתקבל בפועל.
   B- תקרת הפטור
   C- סכום עודף
   D- סכום הפטור החלקי
   E- הסכום החייב במס.

C=A-B
D=B-C
E=A-D

לדוגמא:
בשנת 2013 התקבל שכר דירה בסכום של 6,000 ₪ לחודש. להלן חישוב סכום ההכנסה הפטורה (D), וסכום ההכנסה החייבת במס (E).
A- 6,000
B- 4,980 (תקרת הפטור לשנת 2013)

C=6,000-4,980 = 1,020
D=4,980-1,020=3,960
E=6,000-3,960=2,040

שיעורי המס על הסכום החייב

על הסכום החייב במס יחול שיעור המס השולי של השוכר. לגבי הכנסות משכר דירה, מדרגת המס הראשונה היא 30%, ולמי שמלאו לו בשנת המס –מדרגת המס הראשונה היא 10%.

הוצאות מותרות בניכוי

כנגד הסכום החייב במס רשאי המשכיר לנכות הוצאות שוטפות בקשר להפקת הכנסה משכר דירה כגון תיקונים שוטפים, וכן פחת בשיעור 2% מעלות רכישת הנכס. ההוצאות יותרו כיחס שבין סכום ההכנסה החייבת במס, לבין סך ההכנסה משכר דירה.

חובת פתיחת תיק במס הכנסה

במקרה של פטור חלקי יש לפתוח תיק במס הכנסה המיועד לדיווח על השכרת נכסים.

היעדר פטור

כאשר ההכנסה החודשית משכר דירה למגורים עולה על כפל תקרת הפטור, לא יחול פטור וכל ההכנסה החודשית תהיה חייבת במס.

הערות נוספות

הכנסה חודשית משכר דירה כוללת את ההכנסות מכול דירות המגורים המושכרות על ידי המשכיר, בן זוגו המתגורר עמו או של ילדו עד גיל 18. בין אם הדירה מושכרת למגורים ובין אם למטרה עסקית.

סכומי תקרת הפטור

חלופה שנייה – תשלום מס על הכנסות שכר דירה בשיעור מופחת של 10%

תנאים לזכאות

1. הדירה משמשת למגורים בישראל
2. ההכנסה מדמי שכירות אינה הכנסה מעסק על פי סעיף 2(1) לפקודה.

התרת הוצאות

בחלופה השנייה לא יותרו הוצאות שהוצאו בייצור הכנסה משכר דירה. כמו כן לא יהיה המשכיר זכאי לקיזוז, זיכוי או פטור בגין ההכנסה החייבת משכר דירה או מהמס החל עליה.

חישוב מס שבח בעת מכירת הנכס

אם מכירת דירת המגורים לגביה נבחר מסלול המס המופחת תהיה חייבת במס שבח, ינוכה משווי הרכישה הפחת אותו ניתן היה לדרוש כנגד ההכנסה בשיעור מס מופחת.

מועד תשלום המס

יש לשלם את המס תוך 30 יום מתום שנת המס בו התקבלה ההכנסה משכר דירה. התשלום נעשה באמצעות שובר דיווח מקוצר בנק הדואר. נישומים להם תיק פעיל במס הכנסה יכולים לשלם באמצעות האינטרנט.

חלופה שלישית – מיסוי הכנסות משכר דירה במס שולי

בחלופה זו יחויב המשכיר במס שולי בהתחשב במכלול הכנסותיו. מדרגת המס הראשונה לגבי הכנסות משכ"ד הינה 30%, ולמי שמלאו לו בשנת המס 60 – 10%.

התרת הוצאות

ניתן לדרוש הוצאות שוטפות שהוצאו בייצור הכנסה כגון: שכר מתווך, שכר עו"ד, תחזוקה שוטפת, וכן, פחת.
לצורך חישוב מס שבח, אם יחול, במועד מכירת הדירה ינוכה משווי הרכישה הפחת שהותר.

חובת הגשת דוח שנתי

לבוחרים במסלול זה חובה לפתוח תיק במס הכנסה ולהגיש דוח שנתי.